近日广州市政府一口气出台了40条新措施以加快城市更新的步伐。旧厂房的原有产权单位自行改造的门槛大大降低，不想自己改造、想把土地交回政府的，收到补偿金标准也有所提高。广州装修网了解到，而旧村改造的流程时间也有所缩短，审批程序大为简化。

这40条措施列于《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(下称《实施意见》)，《实施意见》共分为五章共40条内容。

广州装修网获悉，近年来从中央到省连续出台了新的政策，要求加快各地城市更新的步伐，优化产业功能、提升城市品质，经过多方调研和讨论，广州市政府近期出台了实施意见，作为对国土部和省政府三旧改造政策的细化，也作为对既有《广州市城市更新办法》的补充和完善。总体而言，这40条措施目的是降低三旧改造的门槛、改现有的零碎改造为成片整体改造，同时缩减审批流程。

A 旧厂业主自行改造门槛降低

根据省政府政策的精神，《实施意见》首先优化了旧厂房自行改造条件，明确独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地(保障性住房除外)的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。

针对不同类型的改造，《实施意见》规定业主补交的土地出让金计算办法不同。国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房(含科技孵化器)的，只要不分割出让，政府可不增收土地出让金;分割出让的，政府按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。科研、教育、医疗、体育自行改造的，按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。

B 成立城市更新基金支持旧改

针对目前城市更新资金不足的问题，《实施意见》规定，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备，成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。

同时，自行改造项目涉及多个土地权属人的，可以由改造主体以协商收购、合作入股等方式实施整备;也可以由政府作为协商的组织者和监督者，组织改造主体与土地权属人三方协商达成一致，由改造主体实施整备。广州装修网了解到，如果各土地权属人不想自主实施整体改造，还可以由政府收回土地使用权实施整备，签订收地补偿协议后，政府按新规划用途基准地价40%预付补偿款。

C 鼓励业主自主连片改造和打包改造

在现有的“三旧”改造中，改造地块相对分散和零碎，不成体系。为了改进这一缺点，《实施意见》提出鼓励业主自主连片改造和打包改造。为了鼓励连片改造，《实施意见》还提出属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的(总用地面积不低于12万平方米)，可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿;剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。

对于150亩以上集体土地旧厂房，可由区政府统一招商、整体改造。用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区可单独改造：《实施意见》还提出，按照控制性详细规划要求，将不低于项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15%的，按照控规平均毛容积率计算建筑面积并折抵货币上缴财政。

D 旧村改造引入合作企业的时间提前

《实施意见》还优化改造主体，允许自然村作为改造主体申请全面改造。同时将引入合作企业的时点提前，旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定不少于45天。最为关键的安置面积计算上，《实施意见》继续按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2007年6月30日之前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。

改造方案的村民表决程序也有所优化，《实施意见》规定方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民(改制居民、祖屋权属人)80%表决通过的，批复生效实施。同时，整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用;分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。

E 政府收储提供多套奖励方案

《实施意见》提出，为鼓励土地权属人交地收储，基本按照政府与土地权属人5：5的思路分配土地增值收益(按时交储奖励10%)。“工改居”由政府收储的，按规划毛容积率2.0的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款(可享受政府收储奖励)。“工改商”由政府收储的，按规划毛容积率2.5公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款(可享受政府收储奖励)。国有土地旧厂房权属人申请政府收回的，采取一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款(不再享受政府收储奖励)。

政府收储还提供奖励方案，国有土地旧厂房用地面积低于12万平方米的，在12个月、24个月内交地的，可相应奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%;不低于12万平方米的，在补偿协议时限内交地的，可奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%。改造主体可凭经批复的改造方案及与其他权属人签订的补偿协议，按照新规划用途办理用地手续，此举可以免交高额的土地权属登记归宗税费。

F 审批权下放各区简化审批流程

《实施意见》还优化控规调整流程。在市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区(项目)的控制性详细规划调整方案。纳入城市更新年度计划的项目，可同步启动控规调整。过去城市更新“1+3”政策片区(项目)控规调整需要组织两轮编制、8个环节，现在简化为片区策划方案与控规调整方案同步编制、5个环节。

为调动区的积极性，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府;将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。市发改、国规、建设等部门同步将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。广州装修网了解到，市政府对各区进行监督考评，各区负责日常监管和动态巡查，在实施方案批复后3个月内签订监管协议，明确监管措施及改造主体责任。对各区实行年度考核，考核结果作为土地利用年度计划管理及实施奖惩的重要依据。