广州装修网了解到，很多买房过来人的很多买房经验都说，地段，地段，还是地段。地段真的有那么重要吗?答案或许未必。起码还会有其它因素左右房价。比如，老城区“老破小”学位一般的房子，升值能力未必赶得上郊区新房。

近三年老城“老破小”房子价涨不到20%，番禺市桥新房涨60%

最近网上有个帖子比较火。一名广州网友称，2012年中，海珠区江南西地铁站附近一栋老旧楼梯楼的高层，楼龄约三四十年的一套大一房一厅(可隔一大一小两房)，面积估计50多平方米，当年的放盘价是90多万。同年，他在郊区买了一套新房，单价1万出头，现在二手价格2万左右，涨了一倍，“但江南西类似老破小楼梯高层房子价格基本变化不大，2万左右”。

广州装修网获悉，该网友的帖子引发一堆买房人吐槽，也得到一些呼应。网友“ppxc521”以过来人经验称，“我之前看了好多番禺的新盘，都因为上班太远而选择白云区梅花园地铁口这种二手楼，现在我买的房子可能涨了十来万，番禺那些全部翻倍了。”她总结认为，“还是新楼有潜力，市区只能说不跌。”

数据显示，海珠区前进路万松园一套58平方米的两房一厅，楼层低层，1985年的房子，如今放盘价在110万元，折合单价在1 .89万元。广州装修网了解到，根据记录的该盘周边近三年数据，2014年3月时，万松园一带的二手楼梯房价在19086元/平方米，如今在22505元/平方米;前进路一带的楼梯楼2014年3月为20172元/平方米，如今是22877元/平方米，两者在近三年的涨幅分别为17 .9%、13 .4%。当然，楼梯楼的素质参差，当中应也有楼盘涨幅达50%或以上的。

以番禺区的市桥板块对比，房产数据显示，2014年3月，番禺区市桥板块的新房网签价是13268元/平方米，而2017年1月至2月22日，该板块的网签均价是21289元/平方米，3年相比大涨60 .4%!具体到个盘，当中不乏涨幅一倍或以上的楼盘。

学位一般的老城“老破小”房子，普遍不如郊区新房升值快

广州装修网了解到，何谓“老破小”房子?归纳起来就是市民眼中，位于老城区楼龄三十年以上的小面积楼梯楼，这些房子因为面积小，不宜家庭聚居。

事实上，同为老城区的“老破小”房子，身价也是不一般。比如越秀区新河浦一带，早在2014年底就爆出一套9平方米的楼梯楼学位房，总价高达90万元，其单价10万元秒杀当年珠江新城的最贵豪宅。

在越秀老东山一带，这里的有着三四十年楼龄的二手学位房，如今售价不少在四五万元/平方米。广州装修网了解到，小面积的更有超6万元/平方米。这里有着优质学位的二手房，涨幅未必低于郊区的新房。但总体而言，相对于郊区，老城学位一般的“老破小”楼梯楼价格升幅的确不如郊区新房。

当然，郊区也要分是否热点郊区，比如从化、花都，过去几年的升幅普遍在广州各区靠后。花都的新机场板块，2017年截至2月22日的网签均价是12224元/平方米，而在2014年1月至2月22日的网签均价则为9706元/平方米，涨幅只是25 .9%。这一涨幅，或与老城的“老破小”房子涨幅接近。具体到个盘，偏远郊区的一些新盘涨幅也远不如近郊番禺、萝岗。

“坦白说，楼龄老的楼梯楼，因为自身楼龄和结构处于劣势，如果不是用钢筋混凝土的话，使用久了损耗会大，所以吸引力会大打折扣”。行业专家分析认为，现在购房的年轻客户群体都偏好电梯楼，而年龄大的群体体力不好，也希望选低层的楼梯楼，所以高层以上的老旧楼梯楼相对冷门。加之当前广州的购房客户中有六成半以上为外地客，他们多数会将目光放在郊区，郊区购房需求增加，也令郊区这几年的升值变快，“无论一手房还是二手房，近几年都是郊区升得快一些”。

行业专家分析，加之市区的售价本身就贵，起点高，而郊区的售价便宜。“郊区从1万升到2万就涨了一倍，而市区从4万升到5万才涨25%”。他认为，当前老城区楼梯楼升值幅度较大的多数是老荔湾和越秀东山一带这些有好学位支撑的，“海珠区这几年也是在升，但没有好学位作为附加值的楼梯楼，普遍升幅小得多”。