“以后也不建了，心寒了。”广州市颐和地产集团下属公司负责人说。

广州装修网了解到，颐和山庄是广州知名的高档小区，近日，小区居民楼下欲建养老院的事闹得沸沸扬扬，业主反映称：“小区会所被开发商改建为养老院，而其楼上就是众多居民住宅，事情从未征集住户意见。”据称，此前该小区内已有不少公共空间遭“侵占挤压”。

广州装修网了解到，建养老院项目因涉嫌违反相关规定，已被广州市城市管理综合执法局白云区分局责令停工。建设方广州市颐和家园投资管理有限公司相关负责人也表示，日后该址不会建养老项目。

在政府推进社区养老的背景下，养老院建设正一步步向社区需求端靠近。而居民楼里建养老院的尺度、养老院和居民住宅距离该如何把握，这给广东的民政、规划等部门以及社区居民出了一道考题。

改建未征求过业主意见

“这完全超越了我们底线!”因颐和山庄要将小区会所改建成养老院，小区业主意见很大。

颐和山庄是上世纪90年代末期投入使用的楼盘，约有1400户居民。小区业主代表说，2016年11月初，有业主发现小区正门会所正在施工，门口未张贴任何公告，业主们均不知住宅楼下的会所在搞什么建设。

“有业主在群里发布建养老院消息后，业主们一下子炸锅了。”小区业主刘乐(化名)说。业主进一步了解到，现场的施工图纸写着“广州颐和山庄涵虚阁颐养公寓施工图”，涉及养老床位200余张。

“1999年我们买楼时，这里标注的是会所，后来做过酒楼，结业半年多，现在被改成了养老院，我们业主事先毫不知情。虽是养老设施，我们这些十几年的老住户都不同意，与我们的住宅零距离，不合适。”业主代表江阿姨指着现场的几十位老人家说，业主们发现问题时，建设方已经将会所内部进行了改建，并移入了桌椅、床铺、轮椅、医疗器具等设施，以及穿着病号服的“人偶”。

“最关键的是，多数情况下，老人不能自理才去养老院。而我们楼上就是居民的住宅，养老院和居民住宅混杂在一个楼里，潜在的病菌和医疗垃圾对居民，尤其小孩、老人的健康造成威胁，养老院老人离世，也会对小区居民带来心理上挥之不去的阴影。”业主代表刘乐说。

“违建是其次，我们的诉求是，会所不能改成养老院，而不是让他整改补办手续继续建。”11月23日上午，颐和山庄业主代表来到广州市国土资源和规划委员会信访大厅反映情况，并提请规划部门不要审批该项目的规划许可。

业主们还反映，近年来该小区的公共活动空间多被侵占，包括小区篮球场、足球场、保龄球馆、书吧等公共空间，相继被开发商改为经营性质的场所。

负责人称并非共有物业

11月22日，在颐和山庄现场了解到，业主们所指的改建为养老院的会所位于正门小广场处，呈半圆形分布，一层、二层为会所，三层以上是居民住宅。在会所一层的玻璃门处，白云区永平街综治委和白云区公安分局张贴了多个封条，落款日期为11月21日。

广州市城管局综合执法部门也查处了该养老项目，在项目大门张贴了责令整改通知书，称其未取得合法手续，违反了相关城市管理规定。

在挂着“广州颐和酒店物业管理有限公司”牌子的颐和山庄物业管理处，负责人李先生说，由于物管处没有规划图纸，不能查询上述地块最初的规划性质，因此无法证实是公共空间违法改变规划性质。李先生还表示，产权人(指改建养老院的会所)在改建时并未提供任何报批手续，物业前往制止，但产权人不配合，拒不出示。

至于谁是会所产权人，养老院建在居民楼下为何物业不管，物业负责人则语焉不详。

11月23日，广州市国规委接访部门接待了颐和山庄的业主代表，国规委接访负责人表示，建设养老机构，根据有关规定，建设方须取得民政部门的许可后才能到规划部门报批，“根据《物权法》，民政部门审批时，需要征得至少半数以上业主的同意。”

至于业主们反映的公共空间被改变用途的问题，需查清规划后方能定性。

11月22日下午，联系上了广州市颐和家园投资管理有限公司项目负责人伍先生。伍先生电话中称此项目为“社区养老项目”并非养老院。目前该项目已暂停，但是否会重新启动还要公司决定。时隔一日，23日下午再次致电伍先生，伍先生称正在街道开协调会，并明确表示，会所日后都不会再改造为养老项目。

不过，伍先生表示，小区会所属于商业性质，产权人是集团公司，即广州市颐和地产集团有限公司，并非业主共有的物业。

说法

如何避免公共空间被挪用?

买楼前要清楚规划

公共空间不征求业主同意改变用途是否涉嫌违法?对此，公益律师廖建勋采访时表示，首先要核实“公共空间”是否是真正的公共空间，这就要看小区的规划文件如何定性。“如果公共空间规划性质是公共用地，产权属于小区业主共同所有，开发商或物管公司将其改变用途，均属于侵权行为，应承担相应法律责任。如果是开发商为了销售房屋，将自有产权物业作为公共用途对外宣传以利于房屋销售，开发商同样不能擅自改变用途，如改变需承担违约责任。小区业主一方面可以向行政部门提起投诉，一方面可要求开发商承担违约责任。”

广州装修网了解到，开发商、物业、业主之间就小区非住宅物业部分公共空间的使用纠纷不断，近期还有多起相关的投诉，包括停车场、会所、球场等“公共空间”到底谁是权益人，如何使用谁说了算等，存在较大争议。

对此，廖建勋提醒，公众在购买楼盘前，一定要了解清楚楼盘规划，按照要求，售楼现场必须对小区规划进行公示，如对售楼部公示的规划存在疑问，可通过“依申请公开”等方法到规划部门查询，以防开发商隐瞒规划而引发纠纷。

探讨

如何建社区养老设施不扰民?

民政部门会严格把关

中国人口老龄化已不是新话题，社区养老是各级政府大力推进的工作，然而，社区养老设施一步步向需求终端靠近的同时，如何把握这个尺度，成为城市管理者和社区居民面临的一个考题。

广州市民政局相关处室负责人表示，建设方建设社区养老设施前，需要向区民政部门出具一份详细的风险评估报告，报告中除了改建用地的基本信息、改建计划以及可能风险以外，还需附上一份有业主签名的同意书。根据相关文件，同意业主需占比2/3。“民政部门会根据风险评估报告，进行仔细调查，这一点民众大可放心，如果民众对社区改建养老场所反对声大，民政部门一定会尊重各方意见。”

“只要是符合条件、民众没有意见的改建，政府都是欢迎的。”该负责人说，广州在鼓励闲置用地改建成养老场所方面已经算是全国范围内的先行者，目前已陆续有不少闲置用地改建养老设施的申请。

“在审批时，民政部门主要考虑改建的养老场所是否符合目前社会的需求，以及项目所在区域是否已有同类型的养老设施。”该负责人介绍，目前失能老人护理院以及居家养老服务场所需求较大。同时，广州市民政局也呼吁，市民应该更加理性看待自家附近或自己单位“楼上楼下”有养老场所的问题。“不是说养老场所就是‘脏乱差’或有安全隐患，养老场所能建设，之前肯定已通过了环境评估、消防验收的，希望居民能够打破对养老场所的刻板印象，让养老成为日常生活的一部分。”