日前，随着限购新政落地，新公积金政策也相应出台，政策规定非本地户口申请公积金贷款，其公积金连缴年限由6个月升至2年，并且首套房首付比例从20%调高至30%，与商贷看齐。广州装修网了解到，除了公积金政策，新政所涉及的差别化信贷政策也对贷款申请人进行了进一步细化，例如无房有贷者、有房无贷者首付分别提至40%和50%，非普通住宅则首付提至70%。为此，在现行政策下，各类人群以不同的贷款方式的首付和利息大为不同。

广州装修网了解到，专家表示，无论哪一种贷款方式都各有优缺点，购房者需根据自己的实际情况进行选择。目前广州公积金贷款的贷款额度，一个人最高是60万元，夫妻双方最高为100万元，对绝大部分购房者来说，如果是贷款超过100万元以上，单纯靠公积金贷款是不能覆盖所需的全部贷款额度的。

首次置业买家：

公积金贷款 利息能省一半

广州的王女士在一家大型国企上班，月收入超过9000元，公积金缴存8万。工作了多年目前手头有30万积蓄，准备在番禺买套房子。综合考量了价格和交通规划等因素，王女士在朋友的推荐下看中了祈福新村倚云居一套80多平的两房单位，总房款需要160万，父母也愿意支持30万。根据现在的资金条件，全款买房显然有些力不从心。如果考虑贷款买房，一方面公积金贷款放款时间久，担心看好的房子被卖了;并且公积金和商贷如何选择，自己的经济能力能否负担得起的问题令王女士一筹莫展。

广州装修网建议王女士可用资金60万元做首付，剩下100万房款可以结合自身经济情况，选择合理的贷款方式。广州二手房高级分析师分析称，王女士工作较稳定，且公积金余额充足，建议使用公积金贷款：

王女士公积金缴存余额已有8万，按公积金可贷额度计算公式(贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数)，可贷额度已超过最高限额，所以王女士可以申请到最高60万公积金贷款，按最长贷款期限20年计算，公积金贷款部分的月供为3400元;剩下40万可以选择商业贷款，按最长贷款期限30年计算，商业贷款部分月供约2100元;所以全部月供合共5500元左右。以王女士9000元的月收入，如果其余生活开支项不大，还是可以接受的。

相比之下，如果使用纯商业贷款，按30年贷款年限贷款100万元算，月供共5300元。虽然如此算来，“公积金+商贷”形式比纯商贷月供多出200元，但是由于公积金部分还款年限是20年，20年后只需还商贷部分的2100元/月。

广州装修网了解到，专家建议：在目前资金条件允许的情况下，以每月多一点月供缩短还款年限，是节省利息的有效方式。王女士以纯商业贷款30年需支付利息款达91万，如果使用“公积金+商贷”20年则支付利息款45万元，可省下一半的利息款。

无房有贷买家：

贷款80万 新政后利息多付3~5万

刘先生一家早年在黄埔金碧世纪花园买了一套房，房子总价180万，使用商业贷款100万，还款期限20年。目前夫妻双方工作和月收入都比较稳定，两人月收入加起来近2万元，多年攒下近60万元;夫妻双方单位同时享有住房公积金福利，两人公积金账户余额有14万。目前所住的黄埔这套房子近年也升值不少，目前总价近250万。有了小孩后，考虑到给小孩提供优质教育环境，也考虑到自己上班方便，刘生打算再往市中心挪一挪。目前看中了龙洞一套南向两房，总价270万，距离6号线植物园地铁口和上班地点都很近，并且有省一级龙洞小学学位，刘先生打算以“卖一买一”的形式尽快入手这套天河区的房子。但是由于新政以后，对有未结清房贷记录的情况，首付比例和贷款利率均大幅提高，如何选择贷款方式才能降低利息成本使刘先生倍感困惑。

专家分析，像刘先生这样的三口之家，夫妻双方都有住房公积金，收入也相对稳定，由于是“卖一买一”，购买一套200-300万价位的房子，若合理选择贷款方式，并不会加重太多经济负担。按最新的限贷政策，刘先生一家属于“无房有贷款记录”，如果用商业贷款，首付提至70%，利率上浮10%，270万的房款首付不得低于189万。专家为刘先生算了一笔账：

五年内刘先生一家共还房款加利息39万，未还清贷款本金加利息共计118万，房子如今售价250万，刘先生卖房后可支配的房款是房产现售价(250万)除去未清还房款(118万)的部分，即132万;再加上王先生一家五年来积攒的60万可支配现金，共计192万，足以用来支付二套房首付;剩下78万则可申请贷款。如果选择公积金贷款，按账户余额计算，虽然已满足最高可贷额度100万，但由于是无房有贷买房，按现行政策，家庭有1笔未结清住房贷款记录的，申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。因此，除去首付下限189万，公积金最多可贷到81万。如果以公积金1.1倍利率，按需贷款78万，期限20年计算，月供4555元;如果使用纯商贷，以1.1倍利率，期限30年计算，月供4375元。

广州装修网了解到，通过新旧限贷政策对比，不难看出刘先生一家比新政前需要多支付首付款108万，公积金20年贷款多支付利息额31606元，商贷20年贷款多支付利息额51000元。

业内人士建议，以刘先生一家目前的经济条件，4千多月供并不会造成经济负担，选择公积金贷款方式有助于节省利息成本。

有房无贷买家：

公积金贷款比商贷首付可低20%

陈女士是广州本地人，早年上大学时，父母在其名下购置了一套越秀区的1个小户型房，如今已工作成家多年的小陈想跟丈夫一起购置一套大户型房子。但目前所住的房子地段好，带有小北路小学学位。考虑到“卖房容易买房难”，小陈打算将原有的住房放租，再在市区外围物色一套大户型。小陈和丈夫加上双方父母支持，购房预算有100万，夫妻俩月收入1.5万左右。最近看上黄埔区万科东荟城 ( 详情 图库 团购 点评 )一套90方小三房单位，总价220万。“听说万科东荟城挺热门的，在地铁6线延长段开通至香雪站，楼盘升值很快，而且这些年周边配套也越来越成熟了。”小陈对房子非常满意，另一方面又开始担心，新政落地后，对于二套房买家进行了限制，根据新限贷政策，对于本市有一套住房无贷款记录或已结清贷款的买家，首付比例由原来30%升至50%，且贷款利率上浮至1.1倍。小陈坦言，“现在想要买二套住房更难了，如果都用商贷的话，首付就要110万，以目前的预算也只能想办法再筹集10万。”

专家分析，以小陈夫妻的条件，可以选择商贷和组合贷两种形式。如果以纯商贷30年计算，110万贷款额以1.1倍上浮利率需要月供约6170元，支付利息款约112万。如果以公积金+商贷组合贷形式，由于公积金新规定中，对拥有一套住房但无贷款记录或已结清贷款的情况没有做变动，首付仍为30%，利率为1.1倍。而小陈100万的首付预算已超过30%首付下限(66万)，夫妻俩公积金余额充足的情况下，最高可贷额度100万计算，除去首付100万，剩下20万可用商业贷款，以这种组合贷形式20年月供约7200元。虽然组合贷20年月供提高了1000元，但贷款年限缩短10年，支付利息53万，利息成本也节省59万。新政虽然提高了首付成本，但首付提高同时也能节省利息成本，而对于有房无贷的买家，公积金贷款的信贷政策其实要比商贷宽松，因后者首付调高了20%。

广州装修网了解到，业内人士建议：专家建议，公积金贷款的利息低于同期商业贷款，对于有固定工作的买家，公积金贷款更适合。但现在也有不少业主排斥公积金贷款，因为在审批周期上，住房公积金贷款手续比商业贷款手续复杂，从申请到放款一般需要2-3个月的时间。商业贷款各银行放款速度不同，但比公积金更快一些，一般在1个月左右。所以买家在选择贷款方式时可就申请贷款的时间问题跟业主达成协议，避免贷款申请期限延长而导致交易不成。

有房有贷改善型买家：

首付提至七成 买房应多方面考虑

不同于首套置业，改善型买家多对于目前的居住条件感到不满意而选择购置新房产来满足自身的居住需求。目前，年龄在30~40岁之间的中年业主改善型需求最为强烈，一方面是孩子年龄的增加，另外，二孩政策放开后，不少家庭开始为二孩做换房准备，强烈需要改善居住条件。

家住海珠赤岗苑的李先生去年11月迎来了自己的第二个宝宝，高兴之余也开始为现在的住房条件担忧。目前，李先生所居住的90平米三居室，自住睡房一间、客房一间以及婴儿房一间，因为二孩降生，年前父母也从老家过来专门照顾二宝，房间已经住满。李先生表示“每到晚上就很明显地感到空间不够用，唯一空闲一点的客厅现在变成了大宝的活动区，父母一定要和我们一起住才能照顾两个孩子，将来二宝大一些房间肯定会不够用”。

为此，李先生和爱人开始谋划购买二套房。目前的情况是夫妻名下只有一套房子，李先生于2012年购置现住赤岗苑小区，价格为120万，纯商贷首付3成，贷款总额80万，贷款时间为30年，月供5700元，夫妻二年几年来陆陆续续提前还贷，目前还有20万贷款没有还清。过年后，李先生先后去亚运城、祈福新村看过一些大户型。目前李先生看的三套亚运城4居价格都在350万上下，而在祈福新村则有4居室报价在330万上下，整体环境李先生也较为满意，他们开始准备换房。3月初，李先生本与父母商量后决定把老家的房子卖掉，折现100万元，结清20万贷款后尚有80万余款可以用于购置二套。

3.17新政之后李先生犯了难：新政规定购买超过144平米以上的非普通住宅二套首付至少7成，即需要支付230万首付款。余下100万余款以商业贷款30年计算，等额本息情况下月供为5307.27元，利息总计910616.19元;等额本金情况下，首月需支付月供6861.11元，利息总计737041.67元。若余款以公积金贷款方式，夫妻双方目前公积金可贷款100万元，30年等额本息情况下月供为4352.06元，还款总额1566742.75元;等额本金情况下，首月月供5486.11元，还款总额为1488854.17元。商贷与公积金贷款在30年期等额本息情况下月供相差955.21元/月。

因为首付款不足，李先生暂时放弃了购置二套的打算。

业内人士建议：专家提醒，3.17新政后广州居民即使结清首套贷款后二套也需5成首付，而二套非普通住宅首付更是提升至7成，因此，对于有房有贷的改善型买家，在选择二套时不仅要注意自身的财务状况，也更应该明确改善并非仅仅是“大户型”，更应当考虑到房源本身的品质、配套及交通的便利性，而不仅仅是把价格作为唯一的考虑因素。

巧用公积金

一年少交15600元租金

不少人觉得公积金最大的用途在于住房申请贷款，如果不能在购房时使用公积金贷款，公积金用处并不大。但实际上公积金作为缴纳者个人的长期储备大有用处，不仅可以用于房屋维修、租房，还可以申请定期提取。

目前，按照《条例》及有关政策规定，单位和职工每月应分别按不低于职工上一年度月平均工资的5%缴存住房公积金，最高缴存比例原则上不高于12%。而个人公积金不仅可以用来购买住房，同样可以用来改建住房，如果在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房且使用住房贷款的，职工及配偶可申请提取修建房被批准当月之前(含当月)的公积金金额，提取金额合计不超过修建房费用。除了购房和装修外，广州市公积金还可申请提取支付房租，对于广大白领还没有买房的群体无疑非常实用。目前满足公积金提取条件的职工可以每个月申请不超过600元用于支付房租，而且年度未提取的可以跨年累计提取。

根据规定，目前公积金租房提取条件：职工从2015年1月1日起连续缴存满3个月的，本人及其配偶在本市行政区域内无自有产权住房，夫妻双方均可申请提取住房公积金用于支付房租。需要注意，职工每半年可提取一次，两次提取转账时间间隔须满6个月或以上。例如，职工李某在2015年1月开设公积金账户，连续存缴到17年3月，在今年提取是便可以最多提取，则可以提取17年1月到18年13个月的租金，最多可提取600元*13个月=7800元。如果职工连续存缴余额超过提取费用则可全额提取，否则不能。即如果员工李某在2015年1月开设账户，只缴存了15年1月至10月的工具，账户余额为5000元，则只能累计提取10个月，5000元。如果夫妻双方尚未购房，额度满足情况下，一年可以申请提取公积金支付房租为15600元/年。

广州装修网了解到，业内人士建议：专家表示，提取公积金不会对贷款买房造成影响，只要没有使用过公积金贷款，提取公积金依旧可以按照首套房贷款标准办理。如果夫妻双方，配偶一方使用过公积金贷款，则认定为整个家庭使用过公积金贷款，按照3.17限购新政认房认贷政策则在购买属于第二套住房，贷款结清情况下首付至少5成。专家也提醒大家，虽然公积金提取不影响公积金贷款的次数，但因为提取后存缴余额降低也会影响公积金贷款的额度，建议未来半年内有置业意愿的职工可以先暂缓提取公积金，保障账户额度。