资金难出审批繁琐意见不一,广州(楼盘)旧楼加装电梯真是这么难?

资金难出、审批繁琐、利益冲突……旧楼加装电梯,真的这么难吗?新快报记者近日走访几栋曾因加装电梯而引起广泛关注的“明星楼”,发现它们在经历了协商、投诉、诉讼后,都成功加装了电梯,而且用得好好的。

海珠区江南西路紫山大街11号楼 有业主扩大窗户增加采光

用了两年时间获得全体业主同意,又历经4年报建,海珠区江南西路紫山大街11号楼终于在2009年建成了电梯,成为广州市首个不依靠主管单位或者企业,完全由业主协商、申请加装成功的例子。

住在7楼的李伯是当年电梯筹建组成员之一。令李伯颇自豪的是,热心业主们不仅建成了电梯,还很有先见之明地在每层楼预留了电梯口。“去年年底就有三楼和五楼各一户业主新参与使用。现在只剩下二楼和四楼还没人使用,如果以后他们有需要,随时打通就可以”。

李伯告诉记者,去年年底那两户业主表示想参与使用时,其他业主曾讨论过如何补交费。“有人说隔了这么多年,除了按标准补交集资费之外还要再算利息;可新增的业主说,电梯用了几年,折旧率怎么算?最后街坊们决定忽略这些细节,最重要的是有需求的人能用上电梯。”李伯说,最终那两户业主每户按6年前的标准补交5万元,并承担公摊电费。这笔补交款用作日后的储备基金,“再加上其他余款,现在我们有十一二万元基金,以后大维修或者报废时就能派上用场了”。

记者在现场看到,增设的电梯是在大楼外侧加建的,与每层楼01房的一侧窗户距离约2米,对其采光和通风有一定影响。有一户业主就将这侧窗户长度扩大了约1米,以增加采光。

白云区景泰社区云苑直街21号楼

一场官司令工程延迟一年

新快报记者上周走访白云区云苑直街21号楼时,大楼一片平静,可是,在2012年,这里可是“热闹”得很。当年,家住三楼的何氏夫妇是唯一一户反对加装电梯的业主,他们因此被要求加装电梯的业主告上了法庭。

云苑直街17号、19号、21号、23号为一栋住宅楼,分成4个楼梯,一梯两户,除去一楼临街商铺外,住宅一共8层64户。2012年,全体业主协商加装电梯,只有何氏夫妇一户反对,21号的电梯在施工时遭何氏夫妇阻挠,于是,21号梯的其他业主以侵权为由将何氏夫妇诉至法院,要求法院判令何氏夫妇停止阻止加装电梯等侵权行为。

“因为打官司,21号的电梯晚了差不多一年才装成。”小区的保安回忆称,2012年8月诉讼,后来法院判何氏夫妇败诉,2013年21号加装电梯工程重新启动。有住户回忆,尽管延误一年,但是工程预算没有发生太大变化,住户没有再摊派钱,除了何氏夫妇,多数业主觉得那一年时间“终于熬过来了”。

记者本想走访21号楼三楼业主,但当事人的屋内无人应门。

越秀区应元路省轻工设计院宿舍楼

靠换位思考几天解决争议

去年9月,广州越秀区应元路仁寿街5号、7号和9号三幢八层的广东省轻工设计院宿舍楼加装电梯,结果遭到对面颐秀华庭的业主反对,认为施工占用了公用地方,经过街道与居委会调解,施工得以继续进行,并于今年3月份完工。

上周,新快报记者回访现场,看到70多岁的谢伯在楼下花圃中除草、摘枯枝,他是这次加装电梯的带头人,回忆起这段经历,他坦言很困难。他对于加装电梯工程遭到颐秀华庭部分业主反对尤其不忿,认为是在自己楼盘的红线之内施工。“说我们打扰了他们,他们又不想想当初对面是平地,建楼后挡住了我们的阳光,施工时也吵了我们很久。”他说。

新快报记者看到,两幢楼相距十米左右。记者了解到,20多层的颐秀华庭建于2008年,而广东省轻工设计院宿舍楼建于1988年。洪桥街道洪庆坊居委会的一名工作人员告诉记者,当时施工脚手架确实占用了部分公共地方,被颐秀华庭业主投诉,但在街道与居委会的调解下,很快得到解决,几天后复工。“大家都在同一个社区生活,彼此多些换位思考,多些体谅吧。”

而颐秀华庭一名当初出面投诉的女士告诉新快报记者,广东省轻工设计院宿舍楼加装电梯的半年的确令颐秀华庭业主有些不便,但考虑到老人们加装电梯不容易,后来就不再反对了。

声音

协调成功前提下可适当放宽加装标准

据广东省电梯技术协会高级工程师何启理介绍,国家强制性标准《住宅设计规范》规定,七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过18米以上的住宅必须设置电梯,但上世纪八十、九十年代不少地方为了尽快缓解住房困难,把不设电梯的住宅放宽到九层,现在来看,这些楼房是不符合标准的,也不宜居住。旧楼加装电梯的目的是落实贯彻国家强制性标准,解决这些楼房不宜居住的问题。

2014年,佛山(楼盘)市禅城区旧楼加装电梯实施新规。新规对“卡住”旧楼加装电梯进程的受影响住户屋内通风、采光受影响等问题加以明确的标准规范,具体包括电梯距离起居室或卧室窗户必须超过4米,距离厨房和浴室的窗户必须超过2米等。广州能否借鉴佛山的经验?对此,广州市不动产研究会副会长江浩认为,新规涉及的“明显影响”量化标准条件,对于不动产研究会研究“广州既有住宅加装电梯出资分摊方案”有一定参考价值。

江浩说,实际调研发现,加装电梯可能带来的通风、采光等问题,确实是受访者比较关心的问题,也是影响加装成功的主要因素之一。在研究出资分摊方案过程中,不动产研究会参考了包括《禅城区既有住宅加装电梯管理暂行办法》在内的多项规范和准则给出的日照(楼盘)、间距、通风等量化指标。

“从调研情况看,目前需要加装电梯的楼宇多数是上世纪八九十年代建设的,即便是未加装电梯前,也难以完全符合上述量化标准的要求。”江浩说,“因此,从实际情况出发,我们建议在业主协调成功且安全合理的基础上,适当放宽"加装影响"的量化标准。”

加装电梯适用“双三分之二同意”条款

新快报广州区域发展与公共事务研究院专家顾问、北京(楼盘)盈科广州律师事务所合伙人律师周玉忠认为,物权法第97条是处理共有条件下如何决定重大修缮事项的一般规定。随着物业复杂化高层化以及产权主体多元化,传统共有模式容易形成决策僵局,于是区分所有制度应运而生。物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”奠定了我国建筑物区分所有制度。

区分所有,即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对共有部分的权利行使采用自治方式。因此,物权法第76条规定改建、重建建筑物及其附属设施,必须经“双三分之二业主同意”属于特别法,小区加装电梯适用此条和物权法第六章的规定。

周玉忠表示,加装电梯能否推进一是取决于客观条件是否允许,二是业主之间能否实现利益平衡。这些均需要通过规划变更时的技术控制和全面推进业主自治加以解决,制定建筑物管理法、全面推进业主自治是根本出路。

受影响业主有否决权可依法获得补偿

新快报广州区域发展与公共事务研究院专家顾问、广州政协委员韩志鹏一直十分关心旧楼加装电梯事宜,他认为,市民不应该将“双三分之二业主同意”视同为少数人权益无法保障、少数人没有发言权;相反,相关规定规定了明确的申诉渠道。

他解释称,《办法》第十四条明确规定:“……建筑设计违反国家有关住宅设计规范中通风、采光、通行的相关技术标准与规范的,除申请人已与相关受影响业主达成协议外,应当要求申请人再次征求受影响业主的意见或者修改建筑设计方案。”这一条款就要求审批部门保证建筑设计符合规定,不对消防和建筑结构带来危险;受影响业主也有否决权。

他还指出,《办法》第二十三条也规定业主的补偿要求由业主之间协商解决,街道人民调解委员会、相关行政管理部门应当组织调解。协商或调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。这表明,如果有业主坚决认为加装电梯令自身权益受侵害,是有明确途径进行协商或申诉的。

韩志鹏说,目前他正致力于推动出台补偿标准,就是这个道理,“只要其他配套措施和规定落到实处,受影响的业主可以依法维权、获得补偿”。

那么,相关补偿标准和方案何时能够公布?江浩表示,目前,研究成果正在完善,待上报市里,将早日公布包括补偿在内的全面实操方案。新快报记者追问是否有时间表,暂未得到回应。

市政府制定的法规

怎么能对抗上位法?

不过,也有业主代表将矛头直指“双三分之二业主同意”就能加装电梯的规定。一名不愿透露姓名的业主表示,顾名思义,加装电梯,是“加”而不是“改”,显然适用物权法第97条而不是第76条,因为第76条规定的是“改建”或“重建”建筑物事宜。而且,物权法第89条也明确规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。“那么请问,广州市政府制定的法规,怎么能对抗物权法这一上位法?”这名业主代表认为,只有明确界定加装电梯的行为边界,即在什么情况下不得加装,这样,受影响业主的权益才能真正得到保障。“在这个方面,广州市政府真的要向佛山市政府学习”。

经验

持之以恒修改设计解决纠纷

白云区云苑一街20号住宅楼与云苑直街21号仅一街之隔,可云苑一街20号加装电梯工程顺利得多了。去年6月,云苑一街20号住宅楼全部住户同意加装电梯,电梯加装工程正式施工。半年后,住户们就高高兴兴搭电梯上下楼了。

云苑一街所属的云苑南社区居委会主任刘顺燕介绍,加装电梯遇到纠纷时较可行的办法是修改设计。比如,云苑一街20号加装电梯时,为了尽量减少对附近住户采光通风的影响,主张加装电梯的业主就把电梯设计得离开楼体一段距离,再搭建引桥连接楼梯和电梯出入口。

紫山大街11号楼也有同样的例子—曾有一名业主认为新建电梯通道的窗户正对着他家的窗户,人员进进出出,自己的隐私受侵犯。筹建组就在通道窗户上贴上磨砂纸,解决了这一难题。

紫山大街11号楼业主李伯认为,加装电梯一定要有热心又负责的业主代表推动此事,“要有恒心”。

困局

三大难题阻碍旧楼加装电梯

不过,新快报记者走访发现,广州市绝大多数旧楼可不像上述三栋旧楼那么幸运,加装电梯仍是困难重重。

早在1999年,广州市既有住宅加装电梯工作就被提上议事日程,但一直进展缓慢。2012年7月1日,《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《办法》)正式实施,标志着旧楼加装电梯一事有了明确指引。《办法》规定,旧楼加装电梯需经过面积和人数“双三分之二”以上业主的同意。不过,对于加装电梯过程中受益住户如何对受损住户进行补偿,《办法》没有明确规定,也没有提供补偿标准,只是采取了“业主自行协商”的原则。

《办法》实施后,有关加装电梯的信访案件数量不减反增,主要问题集中在三点。

第一,资金难出。由于加装电梯的出资性质难定,相应的出资标准也没有明确,导致不同楼层的业主对加装电梯出资分摊方案的意见不统一,费用分摊成了“老大难”问题。

第二,审批麻烦。即使出资方制定了加装方案,走审批流程也是一件烦心事。新快报记者了解到,天河区华农茶山小区早在2007年6月便已成立了加建电梯的工作小组,但迟迟没有取得实质性进展,在校方协助下,到2009年3月才拿到规划许可证,最终得以顺利加装电梯。从策划加装到审批通过,花了近两年时间,而加装工程只用了不到1个月。

第三,低层住户受影响。新快报记者在采访中了解到,几乎每宗涉及电梯加装的纠纷都与低层住户采光、通风受影响有关,而这些受影响住户的补偿问题没有明确的规定指引,此问题至今难以解决。